Taxatie onroerend goed en herfinanciering

Jan Vis, Talanton Valuation Services | October 18, 2013

Nog niet zo lang geleden - voor sommigen 'de goede oude tijd' - was het financieren van onroerend goed niet veel meer dan een formaliteit. Op grond van een taxatierapport kwamen bankiers snel over de brug.

Stenen onderpand

Vooral ouderwetse kredietbankiers voelden zich gesterkt door de aanwezigheid van een uit stenen bestaand onderpand. In een wereld die gestaag oplopende prijzen laat zien wordt van eventuele verkoopbaarheid geen probleem gemaakt. De ongemakkelijke gedachte dat het in de economie niet ongebruikelijk is dat prijzen die stijgen ook wel eens kunnen dalen, werd op de lange baan geschoven. Trouwens, zo ging de redenering, zou het ook niet zo kunnen zijn dat wij in een nieuwe wereld terecht zijn gekomen?

Een wereld waarin alle prijzen zich in opwaartse richting bewegen en iedereen van een stijgende welvaart kan genieten. Geloof is vaak sterker dan rede. Dat blijkt ook met betrekking tot de wijze waarop onroerend goed werd gewaardeerd. De taxateur maakt gebruik van zogeheten referentiepanden en met wat plussen en minnen komt het voor de financiering benodigde antwoord vrij gemakkelijk tot stand.

Herfinanciering

Onze klant kreeg te maken met het vraagstuk van herfinanciering. Het door een erkend taxateur, in opdracht van onze klant, opgestelde rapport kon echter in de ogen van de bankier geen genade vinden. Het bleek namelijk dat onze klant met grote leegstand-problemen te maken heeft. Slechts een derde van het object is verhuurd. Weliswaar aan een goede partij, maar over drie jaar kan het contract zonder problemen door de huurder worden opgezegd.

In het taxatierapport werd over referentiepanden gesproken die wel nagenoeg volledig waren verhuurd. Dat veroorzaakt weliswaar een prettig ogende uitkomst, maar die is tevens lastig te verdedigen. In dit geval bleek zelfs: onverdedigbaar. De bankier achtte de kwaliteit van het taxatierapport ondermaats en wees de financieringsaanvraag op vrij botte wijze af.  

Economische waarde

Langzamerhand begint ook in de praktijk door te dringen dat vergelijkbaarheid, referentiepanden, een lastig concept is. Het probleem wordt nog vergroot door het feit dat ook het aantal mogelijke referenties, in de huidige dunne markt, zeer beperkt is.

Onze klant bleek voor een onaangename verrassing te staan. De economische waarde van het desbetreffende object werd uiteindelijk, door een nieuw benoemde en onafhankelijke taxateur, als volgt te worden bepaald: voor de nog resterende huurperiode werd op basis van de verwachte netto geldstroom de contante waarde vastgesteld. Ruwweg komt dit neer op ongeveer een derde van hetgeen het object in nagenoeg volledig verhuurde staat waard zou zijn geweest. Bij de verkregen contante waarde werd vervolgens de prijs van de grond opgeteld en daarmee was de kous af.

Het herfinancieringsvraagstuk kreeg voor onze klant een scherp randje. Uiteindelijk zijn de aandeelhouders, niet geheel van harte, bijgesprongen. We leven in een andere wereld dan acht jaar geleden; waarnemingen uit het verleden zijn betrekkelijk zinloos voor het oplossen van de problemen van vandaag.

Jan Vis, Talanton Valuation Services

Jan Vis is partner bij Talanton Valuation Services. Hij is als adjunct-professor Business Valuation en Value Based Management verbonden aan de RSM Erasmus Universiteit en director van het Competence Center Business Valuation van de RSM.

artikel delen