Wat is een hotel waard?

Je wilt een hotel kopen of verkopen? Dan is het goed om te weten hoe een hotel gewaardeerd wordt.

9 februari 2022, Wietze Willem Mulder, Brookz

Je wilt een hotel kopen of jouw hotel verkopen? Dan is het goed om te weten hoe een hotel gewaardeerd wordt.

Wat is een hotel waard?

Met de huidige ontwikkelingen in de recreatiebranche is een gefundeerde prognose van toekomstige resultaten essentieel voor de waarde van een hotel. De Discounted Cash Flow-methode maakt waardebepaling op die manier mogelijk. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat hoe verder vooruit wordt gekeken hoe groter de onzekerheidsmarge zal zijn. Want resultaten uit het verleden bieden nu eenmaal geen garanties voor de toekomst. 

Een andere methode is de multiple-methode. Hierbij wordt de waarde bepaald door een sectorbrede factor te vermenigvuldigen met de brutowinst (EBITDA). Voor de branche horeca, toerisme en recreatie is deze factor in 2021 vastgesteld op 3,4 in de Brookz Overname Barometer. Deze grove, maar snelle inschatting biedt houvast, maar moet wel gezien worden als een startpunt in het onderhandelingsproces. Want gemiddelde bedrijven bestaan niet, ieder bedrijf is uniek. 

EBITDA-multiple horeca, toerisme en recreatie

Waardedrijvers van een hotel

Waar kijkt een koper naar bij de overname van een hotel? 

#1 Toekomstige cashflow

In hoeverre is het hotel voorbereid op de toekomst en welke inkomsten kan het hotel realistisch gezien en rekening houdend met eventuele lockdowns genereren? 

#2 Groei 

Een hotel kopen doe je niet voor niets, daarin zie je potentie voor een goed rendement op je investering. Een deel van deze potentie is te vinden in de groei van het hotel. Hoe schaalbaar is het concept van het hotel? En is er in het hotel zelf nog ruimte voor groei? 

#3 Risico

Welke risico’s hangen samen met het kunnen realiseren van de groei en de inkomsten en hoe groot is de kans dat deze risico’s gaan optreden. Hoe hoger de kans van optreden en hoe groter de impact van de risico’s, hoe lager de waarde wordt ingeschat. 

Waarde van een hotel verhogen

Soms is de verkoop van een hotel onvermijdelijk. Als de hoteleigenaar in financiële nood verkeert, dan is een snelle afhandeling van het verkoopproces noodzakelijk. Maar heb je als verkoper wel de ruimte om de waarde van je hotel te verhogen, dan kun je aan de volgende zaken denken. 

#1 Coronaproof concept

Hoewel mensen altijd op zoek zijn naar ontspanning, kunnen hotels meer doen dan hotelkamers aanbieden. De onzekerheden die COVID-19 biedt hoeven de toeristen in het hotel niet per se in de weg te zitten. Iets simpels als eten bezorgen op de hotelkamers als het restaurant niet open mag óf zwemmen op afspraak kunnen toeristen in het hotel zelf al de ontspanning bieden die ze zoeken.  

#2 Flexibele bedrijfsvoering

De verdiencapaciteit van hotels wordt bepaald door het aantal boekingen. Zowel particulieren als zakelijke klanten vragen van de recreatiebranche een zekere mate van flexibiliteit. Last-minute boekingen én annuleringen zorgen voor grote wisselingen in inkomsten, waardoor hotels onder enorme druk komen te staan. Hoe zorg je als hotel dat deze last-minute wijzigen zo min mogelijk invloed hebben op je inkomstenbronnen? 

Van waarde naar prijs

De uitkomst van de multiple-methode geeft een grove en snelle inschatting die houvast biedt, maar dit getal moet wel gezien worden als een startpunt in het onderhandelingsproces. Want gemiddelde bedrijven bestaan niet, ieder bedrijf is uniek. Bedrijven met oude concepten en teruglopende klandizie zijn nu eenmaal minder waard dan een hotel dat volledig is ingericht op de nieuwe toekomst. Bovendien zijn waarde en prijs twee verschillende elementen.

Aantal fusies en overnames hotels

Het aantal overnames en fusies van hotels of hotelketens schommelt de laatste jaren tussen de 25 en 45 per jaar. De pandemie zorgde voor een hoop onzekerheid in de recreatiebranche, maar dit lijkt vooralsnog weinig effect te hebben op de overnamecijfers. In 2020 vonden 35 succesvolle onderhandelingen plaats en in de eerste drie kwartalen van 2021 ook al 25.  

Overnames hotels


Wietze Willem Mulder
Wietze Willem Mulder, Brookz

Wietze Willem Mulder is Content Manager bij Brookz. Hij studeerde journalistiek aan de Christelijke Hogeschool Windesheim en schreef voor zakelijke titels als FEM Business, Sprout, De Ondernemer en Management Team. Tevens is hij co-auteur van de handboeken Hoe koop ik een bedrijf? en Hoe verkoop ik mijn bedrijf?.

Bedrijfswaarde berekenen?

Met de nieuwe Brookz waarderingstool heb je binnen 15 minuten een onderbouwde waardering die je kunt downloaden als PDF-rapport. Check nu!

Plaats een (anoniem) bedrijfsprofiel

Plaats nu een anoniem verkoopprofiel op Brookz en breng uw bedrijf onder de aandacht van 35.000+ ondernemers en investeerders!

Ontvang het nieuwste bedrijvenaanbod

Brookz heeft het grootste en meest actuele bedrijvenaanbod van Nederland. Schrijf je nu in en ontvang de nieuwste verkoopprofielen in je inbox. Zo ben je altijd als eerste op de hoogte van interessante overnamekansen!

Gerelateerde artikelen

Een noodsituatie... Wat nu?

Ondernemers handelen vaak pragmatisch: zodra een probleem zich voordoet, denkt hij of zij erover na. Maar wat gebeurt er met de onderneming in geval van nood?

lees meer >

Wat is een transportbedrijf waard?

Je wilt een transportbedrijf kopen of verkopen? Dan is het goed om te weten hoe een transportbedrijf gewaardeerd wordt.

lees meer >

Wat is de waarde van een restaurant?

Je wilt een restaurant kopen of verkopen? Dan is het goed om te weten hoe een restaurant gewaardeerd wordt.

lees meer >